Você comprou um imóvel na planta, se programou para a mudança, talvez já tenha entregado o aluguel — e a data prometida chega sem as chaves. O atraso na entrega do imóvel é um dos problemas mais frequentes na compra de unidades em construção, e também um dos que mais geram direito a indenização. A questão é que muita gente não sabe exatamente a partir de quando o atraso conta, o que pode exigir e como a lei e o STJ tratam o assunto. Neste artigo, explicamos tudo: a cláusula de tolerância, o que diz a Lei do Distrato e quanto você pode receber.
Quando começa o atraso na entrega do imóvel
O primeiro passo é identificar a data prevista de entrega no contrato — normalmente vinculada à emissão do “Habite-se” ou à conclusão da obra. É a partir dela que se conta qualquer atraso.
Só que existe um detalhe que muda o cálculo: a chamada cláusula de tolerância, que a maioria dos contratos de imóvel na planta traz.
A cláusula de tolerância de 180 dias
A cláusula de tolerância permite à construtora um prazo extra de até 180 dias corridos além da data prevista, sem que isso configure atraso. Esse prazo é considerado válido pelo STJ e foi expressamente reconhecido pela Lei nº 13.786/2018 (a chamada Lei do Distrato), desde que esteja expressa e clara no contrato.
Na prática: se a entrega estava prevista para janeiro, a construtora pode entregar até julho (180 dias depois) sem estar em mora. O atraso na entrega do imóvel, para fins de indenização, só começa a contar depois de vencido esse prazo de tolerância.
Passou dos 180 dias: quais são as suas opções
Quando o atraso ultrapassa a tolerância, a construtora entra em mora e o comprador passa a ter direitos concretos. A Lei do Distrato, ao incluir o art. 43-A na Lei de Incorporações (Lei nº 4.591/64), estabeleceu duas opções excludentes — ou seja, você escolhe uma delas:
- Desfazer o negócio (resolução do contrato): você pede a rescisão por culpa da construtora e tem direito à devolução integral de tudo o que pagou, com correção monetária, normalmente no prazo de até 60 dias. Aqui não há retenção nenhuma, porque a culpa foi da construtora.
- Manter o contrato e ser indenizado: você continua com o imóvel e recebe uma indenização pelo atraso — a lei prevê o pagamento de 1% do valor efetivamente pago, por mês de atraso, calculado de forma proporcional aos dias.
Além disso, enquanto durar o atraso, cessa a cobrança dos chamados “juros de obra” (juros de evolução da obra) sobre o saldo — afinal, o produto não foi entregue no prazo.
Multa, lucros cessantes e a “inversão” da cláusula penal
Aqui entram dois entendimentos importantes do STJ, fixados em recursos repetitivos:
- Tema 971 — inversão da cláusula penal: se o contrato prevê multa apenas para o caso de o comprador atrasar os pagamentos, mas nada diz sobre o atraso da construtora, essa mesma multa deve ser aplicada em favor do consumidor quando quem atrasa é a construtora. É o princípio do equilíbrio contratual.
- Tema 970 — multa x lucros cessantes: a cláusula penal moratória (normalmente fixada em valor equivalente a um aluguel) já serve para indenizar o atraso e, em regra, não se soma aos lucros cessantes. Ou seja, você recebe a multa ou os lucros cessantes, não os dois cumulados.
Os lucros cessantes são o que você deixou de ganhar (ou teve de gastar) por não dispor do imóvel — por exemplo, o aluguel que você pagou nesse período ou o que deixou de receber. Quando o contrato é omisso quanto à multa, a jurisprudência costuma presumir esse prejuízo e arbitrar a indenização em torno de 0,5% a 1% ao mês sobre o valor do imóvel.
Cabe dano moral pelo atraso?
O simples atraso, por si só, nem sempre gera dano moral — os tribunais costumam tratá-lo como aborrecimento contratual. Porém, o dano moral é reconhecido em situações mais graves: atraso muito prolongado, perda de outro negócio em razão da espera, situações que comprometeram a moradia da família ou geraram sofrimento relevante. Cada caso é avaliado individualmente.
O que fazer diante do atraso
Para preservar e fortalecer o seu direito, alguns passos são importantes:
- Confira a data e a cláusula de tolerância no contrato: é o ponto de partida para calcular o atraso.
- Notifique a construtora por escrito: registre formalmente a cobrança e a ciência do descumprimento.
- Guarde os comprovantes de prejuízo: recibos de aluguel, gastos com hospedagem, contratos desfeitos — tudo que demonstre o impacto do atraso.
- Reúna a documentação do negócio: contrato, aditivos, comprovantes de pagamento e a publicidade que prometia a data de entrega.
- Avalie a melhor opção: desfazer o contrato com devolução integral ou manter e ser indenizado — a escolha depende do seu interesse e dos números do caso.
Vale lembrar que o atraso pode não ser o único problema: quando o imóvel finalmente é entregue, é comum surgirem também vícios construtivos, que têm garantia e prazos próprios.
Perguntas frequentes sobre atraso na entrega do imóvel
A construtora atrasou 3 meses. Já posso pedir indenização?
Depende da cláusula de tolerância. Se o contrato prevê os 180 dias de tolerância, o atraso indenizável só começa após esse prazo. Passando dele, você pode exigir a indenização ou a rescisão com devolução dos valores.
Posso desistir e receber tudo de volta?
Sim. Quando o atraso ultrapassa a tolerância, a culpa é da construtora, e você pode pedir a resolução do contrato com devolução integral do que pagou, com correção — sem as retenções aplicáveis quando é o comprador que desiste.
O contrato não prevê multa contra a construtora. Fico sem nada?
Não. Pelo Tema 971 do STJ, se há multa prevista apenas contra o comprador, ela é aplicada também em favor do consumidor quando a construtora atrasa. E, na ausência de multa, cabem lucros cessantes.
Recebo a multa e os lucros cessantes juntos?
Em regra, não. Pelo Tema 970, a cláusula penal moratória já indeniza o atraso e afasta a cumulação com lucros cessantes. Você recebe um ou outro, conforme o caso e o que for mais vantajoso.
Conclusão
O atraso na entrega do imóvel não é algo que o comprador precise simplesmente aceitar. Passado o prazo de tolerância, a lei coloca à disposição duas saídas claras — desfazer o negócio com a devolução integral ou manter o contrato e ser indenizado — e o STJ garante o equilíbrio, aplicando a multa em favor do consumidor mesmo quando o contrato só previa penalidade contra ele. O essencial é conhecer os prazos, guardar as provas do prejuízo e escolher, com orientação, a opção mais vantajosa para o seu caso.
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Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica. Os direitos e valores relativos ao atraso na entrega dependem do contrato, da cláusula de tolerância, do tempo de atraso e das particularidades de cada caso.