Antes de assinar a escritura definitiva, a maioria das compras de imóvel passa por um documento decisivo: a promessa de compra e venda (também chamada de compromisso de compra e venda). É nele que comprador e vendedor acertam preço, forma de pagamento e prazos — e é ele que, bem feito, protege o comprador até a conclusão do negócio. Neste artigo, explicamos o que é a promessa de compra e venda, quais direitos ela garante, o que são as arras (sinal) e os cuidados essenciais antes de assinar.
O que é a promessa de compra e venda
A promessa de compra e venda é um contrato preliminar em que uma parte se compromete a vender e a outra a comprar um imóvel, definindo desde já as condições do negócio: valor, forma de pagamento (muitas vezes parcelado), prazos e a obrigação de outorgar a escritura definitiva quando o preço estiver quitado. É extremamente comum na compra de imóveis na planta e nas vendas parceladas diretamente com o proprietário.
Promessa x escritura definitiva
A promessa não transfere, por si só, a propriedade. Ela é o compromisso; a transferência ocorre depois, com a escritura e o registro do imóvel na matrícula. Ou seja: primeiro se firma a promessa (e se paga o combinado); ao final, lavra-se a escritura definitiva e faz-se o registro, que é o ato que efetivamente torna o comprador dono.
O direito real do promitente comprador
O Código Civil dá uma proteção forte a quem compra. Pelos arts. 1.417 e 1.418, quando a promessa é registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o promitente comprador adquire um direito real à aquisição do imóvel. Na prática, esse registro torna o direito oponível a terceiros — protegendo o comprador contra uma venda dupla, uma penhora posterior ou a insolvência do vendedor.
Adjudicação compulsória e a Súmula 239 do STJ
E se, depois de tudo pago, o vendedor se recusar a passar a escritura? O comprador pode exigir a transferência pela via judicial ou extrajudicial — é a adjudicação compulsória. E há uma boa notícia: segundo a Súmula 239 do STJ, o direito à adjudicação compulsória não depende do registro da promessa no cartório de imóveis. Ou seja, mesmo que o compromisso não tenha sido registrado, o comprador que quitou o preço pode buscar a outorga da escritura.
Arras (sinal): o que acontece se alguém desistir
É comum a promessa vir acompanhada de arras — o famoso sinal ou entrada. A regra geral do Código Civil é a seguinte: se o comprador desistir, perde o valor dado como sinal; se o vendedor desistir, deve devolver o sinal em dobro. Quando o contrato prevê o direito de arrependimento, as arras funcionam como o limite da perda (arras penitenciais); sem essa previsão, a parte prejudicada ainda pode buscar indenização complementar.
Contrato irretratável ou com direito de arrependimento?
Um ponto que muda tudo é a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade. Quando o contrato é irretratável, nenhuma das partes pode simplesmente desistir: o negócio deve ser cumprido, cabendo até a adjudicação compulsória. Já quando há cláusula de arrependimento, é possível desistir, mas com as consequências das arras. Ler com atenção essa cláusula é essencial para saber a que você está se comprometendo.
Cuidados antes de assinar a promessa
- Confira a certidão atualizada da matrícula para saber quem é o dono e se há penhoras, hipotecas ou outras restrições.
- Verifique certidões do vendedor (ações e dívidas) para evitar fraude contra credores.
- Descreva com precisão o imóvel, o preço, as parcelas e os prazos, inclusive o prazo para a escritura definitiva.
- Defina claramente as arras e se o contrato é irretratável ou admite arrependimento.
- Sempre que possível, registre a promessa na matrícula para garantir o direito real.
Perguntas frequentes sobre promessa de compra e venda
A promessa de compra e venda já me torna dono?
Não. Ela garante o direito de adquirir o imóvel, mas a propriedade só se transfere com a escritura definitiva e o registro na matrícula.
Preciso registrar a promessa em cartório?
Não é obrigatório, mas é altamente recomendável: o registro dá ao comprador um direito real, oponível a terceiros. Mesmo sem registro, porém, é possível buscar a adjudicação compulsória (Súmula 239 do STJ).
Paguei tudo e o vendedor não passa a escritura. O que faço?
Você pode ajuizar (ou requerer em cartório) a adjudicação compulsória para obter a transferência do imóvel independentemente da vontade do vendedor.
Posso desistir depois de assinar?
Depende da cláusula. Se o contrato for irretratável, não; se houver direito de arrependimento, sim, mas com as consequências das arras (perda do sinal ou devolução em dobro).
Conclusão
A promessa de compra e venda é muito mais do que um “papel provisório”: bem redigida e, de preferência, registrada, ela protege o comprador até a escritura definitiva e assegura o direito de exigir o imóvel — inclusive contra a vontade do vendedor. Antes de assinar, vale revisar cada cláusula, checar a documentação do imóvel e do vendedor e definir com clareza as arras. Um contrato sólido evita prejuízos e garante um dos maiores investimentos da sua vida.
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Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica. Os direitos e efeitos da promessa de compra e venda dependem das cláusulas do contrato e das particularidades de cada caso.