Comprar um imóvel na planta é um sonho — mas às vezes a vida muda: o financiamento não sai, a renda cai, ou a obra atrasa e o comprador perde a confiança na construtora. Quando é preciso desfazer o negócio, entra em cena o distrato imobiliário. E aqui mora a maior dúvida de quem compra: quanto dá pra reaver do que já foi pago? Este artigo explica, de forma direta, o que diz a Lei do Distrato, quanto a construtora pode reter e em quais situações você tem direito à devolução integral.
O que é o distrato imobiliário
O distrato imobiliário é o desfazimento do contrato de compra e venda de um imóvel — normalmente comprado na planta, diretamente da construtora ou incorporadora — antes da conclusão do negócio. Na prática, é o comprador (ou, em alguns casos, a construtora) rompendo o contrato e acertando a devolução dos valores já pagos.
O ponto central quase sempre é o mesmo: quanto do dinheiro pago retorna ao comprador e quanto a construtora pode reter. É isso que a Lei do Distrato veio disciplinar.
A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018)
A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, criou regras específicas para a rescisão de contratos de imóveis em incorporação e loteamento. Ela definiu percentuais de retenção, prazos de devolução e as consequências do atraso na entrega, buscando equilibrar a relação entre comprador e construtora.
Quanto a construtora pode reter
Quando é o comprador quem desiste do negócio, a lei permite que a construtora retenha parte do valor pago. O percentual depende do regime do empreendimento:
- Sem patrimônio de afetação: retenção de até 25% dos valores pagos.
- Com patrimônio de afetação (quando o empreendimento é registrado como um patrimônio separado): retenção de até 50% dos valores pagos.
Atenção a um ponto decisivo: há divergência no STJ sobre o limite de 50%. Em relações de consumo, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça tem limitado a retenção a 25%, por considerar o percentual de 50% excessivo diante do Código de Defesa do Consumidor — entendimento reforçado em decisões recentes de 2026. Ou seja, mesmo em imóvel com patrimônio de afetação, é possível discutir judicialmente a redução da retenção.
Desistência do comprador x culpa da construtora
Essa distinção muda tudo. Os percentuais de retenção (25% ou 50%) só valem quando o comprador desiste por vontade própria. Situação bem diferente é quando o rompimento ocorre por culpa da construtora — atraso na entrega além do prazo, inadimplência ou falência.
Nesse caso, o comprador tem direito à devolução integral e imediata de tudo o que pagou — inclusive a comissão de corretagem —, em parcela única e sem qualquer retenção ou multa. É por isso que o motivo do distrato precisa ser analisado com cuidado: muitas vezes o que a construtora apresenta como “desistência” é, na verdade, rescisão por culpa dela.
O prazo de tolerância de 180 dias
A lei admite um prazo de tolerância de 180 dias de atraso na entrega, além da data prevista em contrato. Só depois de esgotado esse prazo é que o atraso caracteriza inadimplência da construtora e abre ao comprador o direito de rescindir o contrato com devolução integral. Falamos disso em detalhe no artigo sobre atraso na entrega do imóvel.
Em quanto tempo o dinheiro é devolvido
- Regime comum (sem afetação): devolução em até 180 dias contados do desfazimento do contrato.
- Com patrimônio de afetação: devolução em até 30 dias após o “habite-se” do empreendimento — o que pode levar anos.
- Por culpa da construtora: devolução imediata, em parcela única.
Taxa de fruição e corretagem
Se o comprador chegou a ocupar o imóvel antes do distrato, a construtora pode cobrar uma taxa de fruição (uma espécie de “aluguel” pelo período de uso), em geral entre 0,5% e 1% ao mês sobre o valor do imóvel. Ela não incide sobre lote ou imóvel que nunca foi ocupado.
Já a comissão de corretagem: na desistência do comprador, se ela foi validamente destacada no contrato, normalmente não é devolvida. Mas, em caso de culpa da construtora ou de exercício do direito de arrependimento, a devolução é integral, com a corretagem incluída.
Direito de arrependimento em 7 dias
Existe ainda uma saída rápida em situações específicas: quando a compra é feita fora da sede da incorporadora — em estandes de vendas ou feirões, por exemplo — o comprador tem 7 dias para se arrepender e desfazer o negócio, com direito à devolução de tudo o que pagou, inclusive a corretagem. É um prazo curto, então agir rápido faz toda a diferença.
Perguntas frequentes sobre distrato imobiliário
Comprei na planta e quero desistir. Perco tudo?
Não. Mesmo desistindo, você tem direito à devolução da maior parte do que pagou. A construtora só pode reter um percentual (em regra 25%, podendo chegar a 50% com patrimônio de afetação — limite que pode ser questionado na Justiça).
A obra atrasou. Tenho direito a receber tudo de volta?
Se o atraso ultrapassou o prazo de tolerância de 180 dias, sim: a rescisão passa a ser por culpa da construtora, com devolução integral e imediata dos valores, inclusive corretagem.
A construtora pode reter 50% mesmo assim?
Só em empreendimentos com patrimônio de afetação — e ainda assim há decisões do STJ, em relações de consumo, limitando a retenção a 25%. Vale analisar o contrato para verificar o que pode ser contestado.
Quanto tempo leva para eu receber?
Depende do regime: até 180 dias no regime comum, até 30 dias após o habite-se com patrimônio de afetação, ou imediatamente quando a culpa é da construtora.
Conclusão
O distrato imobiliário não precisa significar prejuízo. A lei garante ao comprador a devolução da maior parte dos valores e, quando o rompimento é por culpa da construtora, o direito de receber tudo de volta. O segredo está em identificar corretamente o motivo do distrato e os percentuais aplicáveis — e, muitas vezes, em questionar cláusulas e retenções abusivas. Uma boa análise do contrato pode representar milhares de reais de diferença no valor devolvido.
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Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica. Os percentuais de retenção, prazos e direitos no distrato dependem do contrato, do regime do empreendimento e das particularidades de cada caso.