A ação de despejo é o instrumento judicial que o proprietário utiliza para retomar um imóvel alugado, seja por falta de pagamento do aluguel, pelo fim do contrato ou por descumprimento de outras obrigações da locação. Prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), ela costuma vir acompanhada da cobrança dos aluguéis atrasados e demais encargos. Neste artigo, você vai entender de forma clara quando cabe a ação de despejo, quais são os prazos, como o inquilino pode se defender e o que os tribunais, especialmente o STJ, têm decidido sobre o tema.
O que é a ação de despejo?
A ação de despejo é a via processual adequada para o locador reaver a posse do imóvel locado. A própria Lei do Inquilinato estabelece, em seu artigo 5º, que qualquer que seja o fundamento do término da locação, a ação do locador para retomar o imóvel é a de despejo. Ou seja, mesmo quando o contrato já terminou, o proprietário não pode simplesmente retirar o inquilino ou trocar a fechadura por conta própria: é preciso ingressar com a ação judicial e aguardar a ordem de desocupação.
Tentar retomar o imóvel sem processo, cortando água, luz ou impedindo o acesso do locatário, pode configurar exercício arbitrário das próprias razões e gerar responsabilização do proprietário. Por isso, a ação de despejo é o caminho seguro e legal para todas as situações de retomada.
Quando cabe a ação de despejo?
A Lei nº 8.245/1991 prevê diferentes fundamentos para a retomada do imóvel. Os mais comuns são:
- Falta de pagamento: quando o inquilino deixa de pagar o aluguel e os encargos no vencimento (art. 9º, III). É a causa mais frequente e normalmente vem cumulada com a cobrança dos valores atrasados.
- Fim do contrato por prazo determinado (denúncia vazia): nos contratos escritos com prazo igual ou superior a 30 meses, ao fim do prazo o locador pode pedir o imóvel de volta sem precisar justificar o motivo (art. 46).
- Retomada motivada (denúncia cheia): nos contratos com prazo inferior a 30 meses ou já prorrogados por prazo indeterminado, a retomada depende de uma das hipóteses do art. 47, como uso próprio, uso por parente ou reformas.
- Infração contratual: descumprimento de cláusulas do contrato, como sublocação não autorizada, uso indevido do imóvel ou danos à propriedade (art. 9º, II).
- Mútuo acordo ou reparações urgentes: quando as partes rescindem o contrato de comum acordo ou o Poder Público determina obras que exigem a desocupação (art. 9º, I e IV).
Despejo por falta de pagamento e cobrança de aluguel
O despejo por falta de pagamento é o mais recorrente. A lei permite que o locador cumule, na mesma ação, o pedido de rescisão do contrato (despejo) com a cobrança dos aluguéis e encargos atrasados (art. 62, I). Assim, em um único processo é possível pedir tanto a retomada do imóvel quanto o pagamento da dívida.
Um ponto importante em favor do inquilino é a chamada purga da mora: mesmo depois de citado, o locatário pode evitar a rescisão pagando integralmente o valor devido, no prazo de 15 dias, incluindo aluguéis vencidos, multas, juros, custas processuais e honorários advocatícios (art. 62, II). Contudo, essa faculdade tem limite: não será admitida a purga da mora se o inquilino já tiver usado esse mesmo benefício nos 24 meses anteriores (art. 62, parágrafo único).
Quando o contrato de locação não conta com nenhuma das garantias previstas em lei (como fiador, caução ou seguro-fiança), a lei favorece o proprietário: nesse caso, é possível obter uma liminar para desocupação já no início do processo, mediante o depósito de uma caução equivalente a três meses de aluguel (art. 59, § 1º, IX).
Denúncia vazia e denúncia cheia: entenda a diferença
Quando o motivo do despejo é o fim do contrato, a forma de retomada depende do prazo pactuado. Na denúncia vazia, o locador não precisa apresentar justificativa. Ela é possível nos contratos escritos com prazo igual ou superior a 30 meses: encerrado o prazo, o proprietário pode retomar o imóvel independentemente de motivo. Se, ao fim do prazo, o contrato continuar e for prorrogado por tempo indeterminado, o locador ainda pode denunciá-lo, mas deve conceder ao inquilino um aviso prévio de 30 dias para desocupação (art. 46, §§ 1º e 2º).
Já nos contratos com prazo inferior a 30 meses ou verbais, a locação se prorroga automaticamente e a retomada só é possível nas hipóteses de denúncia cheia do art. 47, que exigem uma motivação específica, ou quando a locação já ultrapassou cinco anos ininterruptos.
Quais são os prazos da ação de despejo?
Os prazos variam conforme o fundamento e a fase do processo. De forma geral, vale conhecer os seguintes pontos:
- Liminar de desocupação: em situações específicas previstas no art. 59, § 1º, o juiz pode determinar a desocupação em 15 dias, desde que o locador preste caução de três meses de aluguel.
- Purga da mora: no despejo por falta de pagamento, o inquilino tem 15 dias, após a citação, para quitar a dívida e evitar a rescisão.
- Desocupação após a sentença: julgada procedente a ação, o prazo para saída voluntária é, em regra, de 30 dias, podendo ser reduzido para 15 dias em determinadas hipóteses da lei (art. 63).
- Execução provisória: a apelação contra a sentença de despejo, em regra, não impede a execução, que pode prosseguir mediante caução, permitindo a retomada mesmo antes do trânsito em julgado (art. 64).
O que diz o STJ sobre a cobrança dos aluguéis
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reforçado a proteção ao locador quanto à cobrança dos valores devidos. Em decisão da Terceira Turma no Recurso Especial nº 2.091.358, julgado em 2025 e relatado pelo Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, o STJ firmou que, na ação de despejo por falta de pagamento, a condenação deve abranger não apenas os aluguéis já vencidos, mas também aqueles que vencerem no curso do processo, até a efetiva desocupação do imóvel, ainda que não haja pedido expresso e detalhado na petição inicial.
Para o tribunal, as prestações periódicas, como o aluguel, consideram-se incluídas no pedido de forma implícita (art. 323 do Código de Processo Civil), e a petição inicial deve ser interpretada de forma sistemática, prestigiando os princípios da efetividade e da economia processual. Na prática, isso evita que o proprietário precise ajuizar novas ações para cobrar os aluguéis que continuaram atrasando durante o processo. Também merece atenção a situação do fiador: segundo a Súmula 214 do STJ, o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento do contrato ao qual não tenha dado sua expressa anuência.
Como o inquilino pode se defender
O inquilino não fica desamparado. Além da purga da mora no despejo por falta de pagamento, ele pode apresentar contestação demonstrando, por exemplo, que os valores cobrados estão incorretos, que houve pagamento não considerado, que existem cláusulas abusivas no contrato ou que o fundamento invocado pelo locador não se aplica ao caso. Cada situação exige análise específica, e uma defesa bem construída pode reduzir a dívida, afastar encargos indevidos ou até garantir a permanência no imóvel.
Perguntas frequentes sobre a ação de despejo
Quanto tempo demora uma ação de despejo?
Não há prazo único. Quando cabe liminar, a desocupação pode ser determinada em cerca de 15 dias após a decisão. Nos casos que dependem de sentença, o tempo varia conforme a complexidade, a defesa apresentada e a comarca, podendo levar de alguns meses a mais de um ano.
O proprietário pode retirar o inquilino sem processo?
Não. Mesmo com o contrato vencido ou o aluguel atrasado, a retomada exige ação de despejo. Trocar a fechadura, cortar serviços ou expulsar o inquilino por conta própria é ilegal e pode gerar responsabilização do proprietário.
É possível cobrar os aluguéis atrasados na mesma ação de despejo?
Sim. A lei permite cumular o pedido de despejo com a cobrança dos aluguéis e encargos. E, conforme o STJ, a condenação pode incluir até as parcelas que vencerem durante o processo, até a saída do inquilino.
O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?
Sim, por meio da purga da mora. Após a citação, ele tem 15 dias para pagar tudo o que deve (aluguéis, multas, juros, custas e honorários) e manter a locação, desde que não tenha usado esse benefício nos 24 meses anteriores.
Conclusão
A ação de despejo é um procedimento técnico, com regras e prazos próprios previstos na Lei do Inquilinato, e envolve tanto os interesses de quem aluga quanto de quem mora no imóvel. Para o proprietário, agir corretamente significa retomar o bem e cobrar o que lhe é devido sem correr riscos; para o inquilino, conhecer seus direitos pode evitar cobranças indevidas e até garantir a permanência no imóvel. Em qualquer dos lados, contar com orientação jurídica adequada faz toda a diferença.
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Este artigo tem caráter meramente informativo e não substitui a consulta a um advogado. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas individualmente por um profissional habilitado.