Com o tempo, o valor combinado no início de uma locação pode ficar defasado — para mais ou para menos — em relação ao mercado. E, no comércio, chega o momento em que o inquilino precisa garantir que não vai perder o ponto ao fim do contrato. Para essas duas situações a Lei do Inquilinato oferece instrumentos distintos: a revisão de aluguel e a ação renovatória. Neste artigo, explicamos o que é cada uma, quem pode usá-las, os prazos e os requisitos.
Revisão e renovação: não confunda
São coisas diferentes. A revisão serve para ajustar o valor do aluguel ao preço de mercado. Já a renovação (ação renovatória) serve para garantir a continuidade do contrato de locação comercial, protegendo o ponto de negócio. Uma cuida do preço; a outra, da permanência no imóvel.
Ação revisional de aluguel (art. 19)
Prevista no art. 19 da Lei 8.245/1991, a ação revisional permite que locador ou locatário peçam judicialmente o ajuste do aluguel ao valor de mercado, depois de 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo/reajuste. Ela vale tanto para locações residenciais quanto comerciais e é útil quando o valor pactuado se distanciou muito da realidade — seja porque o mercado subiu, seja porque caiu.
Reajuste anual x revisão: qual a diferença?
É comum confundir os dois. O reajuste anual é a simples correção do aluguel por um índice previsto no contrato (como IGP-M ou IPCA), aplicada uma vez por ano. A revisão é diferente: ela não corrige por índice, mas recalcula o aluguel de acordo com o valor de mercado, e só pode ser pedida após os 3 anos. Ou seja, o reajuste mantém o poder de compra; a revisão corrige distorções de preço.
Ação renovatória: proteção do ponto comercial
A ação renovatória (arts. 51 a 57 da Lei do Inquilinato) é exclusiva das locações não residenciais (comerciais). Ela existe para proteger o fundo de comércio — o valor que o empresário construiu naquele ponto, com clientela e reputação. Cumpridos os requisitos, o locatário tem direito de renovar o contrato mesmo contra a vontade do locador, evitando perder o ponto quando o prazo acaba.
Requisitos da renovatória
- Contrato escrito e por prazo determinado.
- Prazo mínimo de 5 anos — que pode ser alcançado pela soma de contratos escritos sucessivos (a chamada “accessio temporis”).
- Exploração do mesmo ramo de atividade, no imóvel, por pelo menos 3 anos ininterruptos.
O prazo para entrar com a renovatória
Aqui mora o maior risco: o prazo é decadencial. A ação renovatória deve ser proposta no intervalo entre 1 ano e, no máximo, 6 meses antes do término do contrato em vigor. Perdida essa janela, o direito à renovação compulsória se extingue. Por isso, o empresário precisa ficar atento ao calendário do seu contrato. Vale lembrar ainda que o STJ firmou que a renovação compulsória se dá por até 5 anos, ainda que o contrato original seja mais longo — findos os quais uma nova renovatória pode ser proposta.
Quando o locador pode negar a renovação
O direito à renovação não é absoluto. O art. 52 da lei prevê hipóteses em que o locador pode retomar o imóvel, como: realizar reformas exigidas pelo Poder Público ou obras que valorizem o imóvel, usá-lo para si ou para familiares, ou quando há proposta melhor de terceiro — situação em que o atual locatário, em regra, tem preferência para igualar a oferta. Fora dessas exceções, presentes os requisitos, a renovação é devida.
Perguntas frequentes sobre revisão e renovação de aluguel
Depois de quanto tempo posso pedir a revisão do aluguel?
Após 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo/reajuste. A revisão ajusta o aluguel ao valor de mercado e pode ser pedida tanto pelo locador quanto pelo locatário.
A renovatória serve para aluguel residencial?
Não. A ação renovatória é exclusiva das locações comerciais (não residenciais), para proteger o ponto de negócio.
Perdi o prazo da renovatória. E agora?
Como o prazo é decadencial (de 1 ano a 6 meses antes do fim do contrato), perdê-lo extingue o direito à renovação compulsória. Restam a negociação com o locador ou a discussão de outras medidas conforme o caso.
Revisão e reajuste anual são a mesma coisa?
Não. O reajuste anual corrige o valor por um índice previsto no contrato; a revisão recalcula o aluguel conforme o valor de mercado, após 3 anos.
Conclusão
Entender a diferença entre revisão de aluguel e ação renovatória é essencial para não pagar (nem cobrar) um valor fora da realidade e, no caso do comércio, para não perder o ponto conquistado com anos de trabalho. A revisão ajusta o preço após 3 anos; a renovatória garante a continuidade do contrato comercial, desde que respeitados os requisitos e, principalmente, o prazo. Em ambos os casos, agir no momento certo faz toda a diferença.
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Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica. Os requisitos e prazos da revisão e da renovação dependem do contrato e das particularidades de cada locação.