Você comprou e pagou um imóvel, mas o vendedor não outorgou a escritura definitiva? A adjudicação compulsória de imóvel pode ser o caminho para transferir a propriedade mesmo quando o vendedor se recusa, desapareceu, faleceu ou simplesmente não toma as providências necessárias.
O procedimento não serve apenas para situações de conflito. Ele também pode solucionar contratos antigos, imóveis adquiridos de loteadoras ou empresas já encerradas e cadeias de cessões nas quais a escritura nunca foi formalizada.
Desde a Lei nº 14.382/2022, a adjudicação compulsória também pode ser requerida diretamente no Registro de Imóveis, sem processo judicial, quando o caso e a documentação permitem. Neste artigo, explicamos os requisitos, os documentos, as diferenças entre as vias judicial e extrajudicial e os principais cuidados antes de iniciar.
O que é adjudicação compulsória de imóvel?
A adjudicação compulsória permite obter a transferência da propriedade quando existe um contrato que obriga uma pessoa a transmitir um imóvel, mas as partes não celebram o título definitivo.
Em termos práticos, ela substitui a declaração de vontade que o vendedor ou outro participante do negócio deveria prestar. Na via judicial, a sentença produz os efeitos da declaração ausente. Na via extrajudicial, o registrador analisa o pedido e efetua o registro da propriedade quando constata todos os requisitos.
Os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil tratam do direito do promitente comprador à aquisição do imóvel e à adjudicação quando o vendedor se recusa a outorgar a escritura definitiva.
A adjudicação compulsória não desfaz o contrato: ela busca o seu cumprimento específico, fazendo com que a propriedade seja registrada em nome de quem tem direito à transferência.
Quando a adjudicação compulsória pode ser utilizada?
A situação mais conhecida ocorre quando o comprador quitou o preço previsto no compromisso de compra e venda, mas não consegue obter a escritura definitiva.
O interessado também pode avaliar o procedimento nas seguintes situações:
- recusa injustificada do vendedor em assinar a escritura;
- falecimento do vendedor antes da transferência do imóvel;
- vendedor em local desconhecido ou impossível de localizar;
- encerramento ou desaparecimento da incorporadora, construtora ou loteadora;
- contratos antigos que nunca foram levados ao Registro de Imóveis;
- compra realizada por meio de cessão de direitos;
- sucessivas cessões do contrato original;
- promessa de permuta ou promessa de cessão que implique futura transferência;
- situação em que o comprador se recusa a receber a escritura, admitindo-se, conforme o caso, pedido formulado pelo transmitente.
O Provimento nº 150/2023 do CNJ esclarece que podem fundamentar a adjudicação extrajudicial os negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda, promessa de permuta, cessão ou promessa de cessão, desde que não exista direito de arrependimento exercitável, ressalvadas as hipóteses previstas na regulamentação.
Quais são os principais requisitos?
Existência de um contrato ou negócio jurídico
É preciso demonstrar uma relação jurídica que gere a obrigação de transmitir o imóvel. O documento pode ser um compromisso de compra e venda, uma cessão, uma promessa de cessão, uma promessa de permuta ou outro instrumento compatível.
O contrato particular pode fundamentar o pedido. Entretanto, o advogado precisa examinar cuidadosamente seu conteúdo, a identificação das partes, a descrição do imóvel e as cláusulas sobre pagamento e transferência.
Quitação integral do preço
A comprovação do pagamento integral é um dos pontos mais importantes. Conforme o caso, recibos, comprovantes bancários, declarações de quitação, carnês, boletos e outros documentos ajudam a demonstrar a quitação.
Em 2025, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que a teoria do adimplemento substancial não autoriza a adjudicação quando ainda existe saldo devedor. Portanto, ter pago grande parte do preço — mesmo mais de 80% — não equivale à quitação integral. O STJ também esclareceu que a prescrição da cobrança das parcelas não transforma automaticamente o saldo em dívida quitada. O entendimento consta do Informativo Extraordinário nº 26 do STJ.
Inadimplemento da obrigação de transferir ou receber a propriedade
O requerente precisa demonstrar que as partes não celebraram o título definitivo apesar do cumprimento das obrigações exigíveis. A resistência pode decorrer de recusa expressa, silêncio, desaparecimento, falecimento, extinção da empresa ou outra circunstância que impeça a formalização normal da escritura.
Na via extrajudicial, o registrador realiza a notificação durante o procedimento para caracterizar o inadimplemento.
Imóvel suficientemente identificado
A descrição contratual deve permitir relacionar o bem à matrícula imobiliária. Divergências de área, lote, endereço, numeração, titularidade ou descrição podem exigir retificação, regularização prévia ou até o uso da via judicial.
O contrato precisa estar registrado na matrícula?
Não necessariamente. A Súmula nº 239 do STJ estabelece que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Isso é especialmente relevante para contratos antigos e instrumentos particulares nunca apresentados ao registro. A ausência do registro não elimina, por si só, o direito entre os contratantes.
Contudo, o registro prévio pode produzir efeitos perante terceiros. Por isso, é indispensável verificar a matrícula atualizada, a existência de vendas posteriores, penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária e outros gravames.
Adjudicação compulsória extrajudicial: como funciona?
O artigo 216-B da Lei de Registros Públicos permite que o pedido seja processado diretamente no Registro de Imóveis da situação do imóvel, sem prejuízo da via judicial.
A modalidade extrajudicial não significa ausência de formalidades. O registrador conduz um procedimento documental, com participação obrigatória de advogado ou defensor público.
Etapas mais comuns do procedimento em cartório
- análise do contrato, da matrícula e da cadeia de cessões ou sucessões;
- levantamento dos documentos que comprovam o pagamento integral;
- lavratura de ata notarial no Tabelionato de Notas;
- preparação do requerimento pelo advogado;
- protocolo no Registro de Imóveis competente, diretamente ou pelo Sistema Eletrônico dos Registros Públicos;
- notificação do requerido para manifestação;
- análise de documentos, certidões, tributos, gravames e eventuais exigências;
- decisão do oficial e, se deferido o pedido, registro da propriedade.
Segundo a regulamentação do CNJ, o registrador notifica o requerido para que se manifeste no prazo de 15 dias úteis. A ausência de resposta não produz deferimento automático: o registrador ainda precisa verificar todos os requisitos.
A ata notarial é necessária?
Na adjudicação compulsória extrajudicial, a ata notarial integra obrigatoriamente a documentação. Ela deve reunir informações sobre o imóvel, as partes, o negócio jurídico, a quitação e o descumprimento da obrigação de outorgar ou receber o título.
A ata notarial não transfere a propriedade e não garante o deferimento. Ela documenta fatos e provas que serão examinados pelo Registro de Imóveis.
Quais documentos normalmente são necessários?
A lista definitiva depende das características do negócio e das normas aplicáveis, mas a análise geralmente abrange:
- contrato de promessa de compra e venda, permuta, cessão ou documento equivalente;
- todos os instrumentos de cessão existentes;
- comprovantes de pagamento e quitação integral;
- matrícula atualizada do imóvel;
- certidões dos distribuidores forenses indicadas pela legislação;
- documentos pessoais ou societários das partes;
- certidões de casamento, óbito ou documentos sucessórios, quando pertinentes;
- ata notarial, na via extrajudicial;
- prova da notificação e do inadimplemento;
- procuração com poderes específicos;
- comprovante do imposto de transmissão no momento exigido para o registro;
- outros documentos solicitados pelo registrador ou necessários ao processo judicial.
A legislação federal prevê documentos específicos para a via extrajudicial. O Provimento nº 150/2023 do CNJ detalha o procedimento e determina, entre outros aspectos, a assistência por advogado, a ata notarial e a demonstração do adimplemento integral.
Quando a via judicial pode ser necessária?
A via judicial pode oferecer a solução mais adequada quando existe conflito relevante, contestação sobre o pagamento, dúvida sobre a validade do contrato, recusa fundamentada, necessidade de prova complexa ou impossibilidade de superar uma exigência registral pela via administrativa.
O interessado também pode precisar da via judicial quando:
- o vendedor alega que o contrato foi rescindido;
- há controvérsia sobre parcelas ou saldo devedor;
- existem herdeiros ou terceiros discutindo o imóvel;
- a descrição contratual não corresponde claramente à matrícula;
- há mais de uma venda ou cessão incompatível;
- são necessárias perícia, testemunhas ou outras provas;
- o Registro de Imóveis rejeita o pedido e o caso exige solução jurisdicional.
Na ação, a sentença procedente supre a manifestação de vontade da parte inadimplente. O artigo 501 do Código de Processo Civil prevê que a decisão, quando destinada a emitir declaração de vontade, produz os efeitos da declaração não prestada.
O vendedor faleceu. Ainda é possível regularizar?
O falecimento não elimina automaticamente o direito decorrente do contrato. O interessado precisa identificar os sucessores, o espólio e a situação do eventual inventário, além de examinar a matrícula e os documentos do negócio.
O artigo 216-B da Lei de Registros Públicos e as normas do CNJ admitem a participação de sucessores no procedimento. A estratégia, porém, depende de saber se existe inventário, quem representa o espólio e se há oposição dos herdeiros.
Quando a questão envolve patrimônio deixado por pessoa falecida, consulte também nosso artigo sobre inventário, tipos, prazos e documentos.
E quando existem várias cessões de direitos?
É comum que o comprador original tenha cedido seus direitos e que o novo adquirente também tenha realizado outra cessão sem lavrar escritura. Nesses casos, o requerente precisa reconstruir toda a cadeia contratual até o atual interessado.
Os instrumentos devem permitir identificar cedentes, cessionários, sucessores, o imóvel negociado e o cumprimento das respectivas obrigações. Lacunas, assinaturas ausentes ou incompatibilidades podem dificultar o reconhecimento extrajudicial.
Adjudicação compulsória e usucapião são a mesma coisa?
Não. A adjudicação compulsória parte de um contrato que obriga alguém a transferir a propriedade. Seu fundamento principal é o cumprimento do negócio jurídico e a falta da escritura definitiva.
A usucapião, por outro lado, decorre do exercício de uma posse qualificada durante o prazo previsto em lei. Ela não depende de promessa de compra e venda quitada, embora documentos contratuais possam influenciar a análise da origem e da natureza da posse.
Se não existe contrato capaz de sustentar a transferência, mas há posse prolongada com intenção de dono, vale estudar as modalidades apresentadas em nosso guia sobre tipos de usucapião, prazos e requisitos.
A adjudicação compulsória possui prazo?
O entendimento consolidado do STJ é que a pretensão de obter a escritura definitiva por adjudicação compulsória não se sujeita a prazo prescricional. Em 2026, a Terceira Turma também decidiu que, se a transferência específica se tornar inviável e o pedido for convertido em perdas e danos, a pretensão substitutiva conserva a imprescritibilidade. O julgamento foi divulgado no Informativo nº 885 do STJ.
Isso não significa que seja recomendável esperar. O imóvel pode sofrer novas transmissões, gravames, indisponibilidades, deterioração documental ou até ser alcançado por posse de terceiro apta à usucapião. Quanto mais antiga a documentação, mais difícil pode se tornar a prova do pagamento e da cadeia negocial.
Quanto custa e quanto tempo demora?
Não existe resposta única. Os custos podem envolver certidões, ata notarial, emolumentos do Registro de Imóveis, imposto de transmissão, honorários advocatícios e despesas judiciais, quando aplicáveis.
O prazo também varia conforme a qualidade da documentação, a facilidade de notificação das partes, a existência de exigências, o número de cessões, a situação registral e eventual oposição.
A via extrajudicial tende a ser mais objetiva quando o conjunto documental está completo e não há litígio. Porém, a expectativa de rapidez não deve definir a escolha. O primeiro passo consiste em verificar se ela é juridicamente adequada.
Perguntas frequentes
Posso pedir adjudicação sem estar na posse do imóvel?
A posse pode ajudar a explicar a relação entre as partes, mas o fundamento da adjudicação é o direito contratual à transferência. É necessário examinar as cláusulas do negócio, o pagamento e a situação da matrícula.
Um contrato particular serve?
Pode servir. A Súmula nº 239 do STJ afasta a exigência de registro prévio do compromisso como condição para o direito à adjudicação. Ainda assim, o contrato precisa ser válido e demonstrar a obrigação de transmitir o imóvel.
Paguei quase todo o imóvel. É suficiente?
Não. Conforme o entendimento atual do STJ, é indispensável a quitação integral. A teoria do adimplemento substancial não substitui o pagamento do saldo restante para fins de adjudicação compulsória.
É possível fazer tudo em cartório?
Sim, quando o caso atende aos requisitos do artigo 216-B da Lei de Registros Públicos e às normas do CNJ. Se houver litígio relevante ou impedimento não solucionável administrativamente, pode ser necessária a via judicial.
Precisa de advogado no procedimento extrajudicial?
Sim. A Lei de Registros Públicos exige representação por advogado, e o Código Nacional de Normas também prevê procuração específica.
A propriedade passa automaticamente com a quitação?
Não. No sistema brasileiro, o registro do título na matrícula transfere a propriedade imobiliária. A quitação gera o direito de exigir a transferência, mas o interessado ainda precisa formalizar e registrar o título adequado.
A adjudicação resolve qualquer irregularidade do imóvel?
Não. Problemas de descrição, parcelamento irregular, ausência de matrícula individual, construção não averbada ou incompatibilidade entre contrato e registro podem exigir providências adicionais.
Como começar a análise do caso?
Antes de escolher a via judicial ou extrajudicial, é recomendável organizar:
- todos os contratos e cessões relacionados ao imóvel;
- comprovantes de cada pagamento realizado;
- eventual declaração de quitação;
- matrícula imobiliária atualizada;
- informações sobre o vendedor, herdeiros ou empresa responsável;
- mensagens, notificações e tentativas de obtenção da escritura;
- documentos que expliquem divergências de área, lote ou endereço.
Com esses elementos, é possível avaliar se existe quitação integral, se a cadeia contratual está completa, qual parte deve ser notificada e se o procedimento pode tramitar no Registro de Imóveis.
Análise individual para regularização do imóvel
A adjudicação compulsória de imóvel pode solucionar aquisições antigas e permitir o registro da propriedade sem depender da assinatura voluntária do vendedor. Entretanto, contrato, pagamento, matrícula, sucessões e gravames precisam ser analisados em conjunto.
Na página de serviços jurídicos do Prates Advocacia, você pode conhecer outras áreas de atuação do escritório.
Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica. A possibilidade de adjudicação compulsória depende dos documentos, da quitação, da situação registral do imóvel e das particularidades de cada caso.
Fale com o escritório
Ficou com dúvidas sobre Adjudicação compulsória de imóvel? Entre em contato com o escritório pelo WhatsApp e conte a sua situação.