Muita gente compra um imóvel, assina a escritura no cartório e acredita que já é dono. Mas há um passo depois dela que é o que realmente transfere a propriedade: o registro. Entender a diferença entre escritura de imóvel e registro é essencial para não correr o risco de pagar por um bem que, juridicamente, ainda não é seu. Neste artigo, explicamos o que é cada documento, quando a escritura pública é obrigatória, por que o registro é indispensável e como funciona, na prática, a transferência segura de um imóvel.
Escritura e registro são a mesma coisa?
Não. São dois atos distintos, feitos em cartórios diferentes e com funções complementares. A escritura pública é lavrada no Cartório de Notas (Tabelionato) e formaliza o acordo de vontade entre as partes — quem vende e quem compra. Já o registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis e é ele que efetivamente transfere a propriedade, lançando a mudança de titularidade na matrícula do bem. Em resumo: a escritura documenta o negócio; o registro transfere a propriedade.
A escritura pública: o que é e quando é obrigatória
A escritura pública é o documento em que o tabelião formaliza a compra e venda, dando fé pública ao negócio. Pelo art. 108 do Código Civil, ela é obrigatória nos negócios de imóveis com valor superior a 30 salários mínimos. Abaixo desse valor, a lei admite que o negócio seja feito por instrumento particular.
Vale um alerta importante: ter a escritura em mãos ainda não faz de você o proprietário. Ela é a etapa que antecede o registro — e é justamente a falta desse passo final que gera tantos problemas, como no clássico “contrato de gaveta”.
O registro: é ele que transfere a propriedade
No Brasil vale a máxima: “quem não registra não é dono”. O art. 1.245 do Código Civil é claro ao dizer que a propriedade de bens imóveis se transfere entre vivos mediante o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. E o parágrafo 1º complementa: enquanto não se registrar o título, o vendedor continua sendo considerado o dono.
Na prática, isso significa que, sem registro, você não pode vender o imóvel com segurança, usá-lo como garantia ou provar plenamente a propriedade — e ainda fica exposto a penhoras e negócios feitos pelo antigo dono. Por isso, registrar é indispensável.
A matrícula: a “certidão de nascimento” do imóvel
Cada imóvel tem uma matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis, que funciona como o histórico completo do bem: quem foram os donos, vendas, hipotecas, penhoras, financiamentos e demais ocorrências. É na matrícula que o registro da nova compra é averbado. Antes de comprar, pedir uma certidão atualizada da matrícula é a forma mais segura de saber quem é o verdadeiro dono e se há alguma restrição sobre o imóvel.
Passo a passo da transferência de um imóvel
- 1. Escritura pública: as partes vão ao Cartório de Notas e lavram a escritura de compra e venda (quando o valor exige).
- 2. ITBI: paga-se o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pela prefeitura, condição para o registro.
- 3. Registro: a escritura (ou o contrato) é levada ao Cartório de Registro de Imóveis e registrada na matrícula — momento em que a propriedade efetivamente muda de mãos.
Quando não é preciso escritura pública?
Há situações em que a lei dispensa a escritura pública, bastando um instrumento particular — que depois é levado a registro normalmente. As principais são:
- Imóveis de até 30 salários mínimos: podem ser negociados por contrato particular (art. 108 do Código Civil).
- Financiamento com alienação fiduciária: os contratos de financiamento imobiliário já têm força de escritura pública por lei (Lei 9.514/97), o que foi reforçado pelo CNJ em 2024, dispensando expressamente a escritura pública nesses casos.
Mesmo nessas hipóteses, o registro na matrícula continua sendo obrigatório para transferir a propriedade.
Quanto custa a escritura e o registro?
Os valores variam conforme o estado e o valor do imóvel, pois seguem as tabelas de emolumentos dos cartórios. De modo geral, o comprador arca com três custos principais: o ITBI (em torno de 2% a 3% do valor do imóvel, conforme o município), os emolumentos da escritura e os emolumentos do registro. Vale consultar previamente os cartórios da sua cidade para calcular o custo total da transferência.
Perguntas frequentes sobre escritura de imóvel
Só a escritura já me torna dono do imóvel?
Não. A escritura formaliza o negócio, mas a propriedade só se transfere com o registro na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil).
Qual a diferença entre escritura e registro?
A escritura é feita no Cartório de Notas e documenta o acordo entre comprador e vendedor. O registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis e é o ato que efetivamente transfere a propriedade.
Todo imóvel precisa de escritura pública?
Não. Ela é obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos. Abaixo disso, ou em financiamentos com alienação fiduciária, admite-se instrumento particular — mas o registro continua obrigatório.
Comprei e não registrei. Corro algum risco?
Sim. Sem registro, o vendedor ainda é considerado o dono e o imóvel fica exposto a novas vendas, penhoras e dívidas dele. Regularizar o registro o quanto antes é a forma de proteger a sua compra.
Conclusão
Entender a diferença entre escritura de imóvel e registro é o que separa quem apenas assinou um contrato de quem realmente é dono. A escritura formaliza o negócio; o registro na matrícula transfere a propriedade e garante segurança jurídica. Ao comprar, não pare na escritura: leve o título a registro e confira sempre a certidão atualizada da matrícula. Esse cuidado evita dores de cabeça e protege o maior investimento da maioria das famílias.
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Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica. Regras, valores e exigências de escritura e registro podem variar conforme o estado, o município e as particularidades de cada caso.