Alugar o apartamento por temporada no Airbnb virou fonte de renda para muita gente — e motivo de briga em muitos condomínios. De um lado, o proprietário invoca o direito de usar o seu imóvel como quiser; de outro, os vizinhos reclamam do vaivém constante de estranhos, do barulho e da insegurança. Afinal, o Airbnb em condomínio pode ser proibido? A resposta mudou recentemente, com uma decisão importante do STJ. Neste artigo, explicamos o que a lei e o Tribunal dizem, quando a locação é permitida e o que o condomínio pode (ou não) fazer.
O impasse: direito de propriedade x sossego do condomínio
A discussão sobre Airbnb em condomínio coloca em choque dois interesses legítimos. O proprietário tem o direito de usar, gozar e dispor do seu imóvel. Mas a vida em condomínio impõe limites: o Código Civil determina que o condômino deve dar à sua unidade a mesma destinação prevista na convenção e não pode prejudicar o sossego, a segurança e a salubridade dos demais moradores (art. 1.336, IV, do Código Civil).
O ponto central é este: a exploração reiterada e profissional de estadias de curta duração pode descaracterizar a finalidade residencial do imóvel — e é justamente aí que o condomínio pode agir.
O que o STJ decidiu sobre Airbnb em condomínio
Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ (no REsp 2.121.055, relatado pela ministra Nancy Andrighi) consolidou o entendimento: em condomínio residencial, a oferta de imóvel para estadias de curta duração por plataformas como o Airbnb depende de autorização do condomínio.
O Tribunal qualificou essa atividade como uma espécie de hospedagem atípica — um contrato que não se enquadra nem na locação residencial comum nem na hotelaria tradicional. E fixou um ponto decisivo: como o uso para hospedagem representa uma mudança da destinação residencial, ele exige a aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil) — mesmo quando a convenção nada diz sobre o assunto.
Essa decisão reforça um precedente anterior, de 2021 (REsp 1.819.075/RS), em que o STJ já havia reconhecido que o condomínio residencial pode impedir o uso das unidades para locação pelo Airbnb.
As três situações possíveis
Para saber se você pode ou não alugar pelo Airbnb, o primeiro passo é olhar a convenção do seu condomínio. Há três cenários:
- A convenção autoriza expressamente: a locação por curta temporada é permitida, dentro das regras estabelecidas.
- A convenção proíbe expressamente: a locação por Airbnb não é permitida, e o condomínio pode exigir o cumprimento da regra.
- A convenção é omissa (nada diz): conforme a decisão do STJ, não basta o silêncio para liberar — é preciso a aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia para autorizar a atividade.
Por que é preciso o quórum de dois terços
A lógica do STJ é a seguinte: transformar um apartamento residencial em ponto de hospedagem altera a destinação do imóvel e afeta todo o condomínio — aumenta a circulação de pessoas desconhecidas, aumenta o uso das áreas comuns e aumenta os riscos à segurança e ao sossego coletivos.
Por isso, o Tribunal aplicou o art. 1.351 do Código Civil, que exige quórum qualificado de dois terços para mudança da destinação do edifício ou da unidade. Não é uma decisão que um único proprietário possa tomar sozinho, contra a coletividade.
Airbnb, locação por temporada e locação residencial: qual a diferença?
Nem toda locação curta é igual. A locação por temporada da Lei do Inquilinato (até 90 dias, para uso residencial temporário — férias, tratamento de saúde, etc.) é uma coisa. Já a exploração reiterada e profissional de hospedagem, com alta rotatividade de hóspedes e serviços típicos de hotel, é outra — e é essa que o STJ entende como hospedagem atípica sujeita à autorização do condomínio. O que pesa não é a plataforma usada, mas a natureza e a frequência da atividade.
O que o condomínio pode fazer
Diante de um condômino que insiste em manter o Airbnb sem autorização, o condomínio dispõe de instrumentos:
- Deliberar em assembleia: regularizar a questão votando a permissão (com 2/3) ou reforçando a proibição na convenção.
- Notificar e aplicar multa: o condômino que descumpre a destinação ou perturba o sossego pode ser multado, nos termos do art. 1.336 e do art. 1.337 do Código Civil.
- Ingressar com ação judicial: para fazer cessar a atividade irregular quando as medidas internas não resolvem.
Vale lembrar que a rotatividade de hóspedes também costuma pressionar as despesas comuns — tema que se conecta ao da responsabilidade por dívidas de condomínio.
E o proprietário que quer alugar pelo Airbnb?
Quem pretende rentabilizar o imóvel dessa forma deve, antes de tudo, verificar a convenção e o regimento interno e, se necessário, propor a discussão em assembleia. Investir na atividade ignorando as regras do condomínio pode levar a multas, ações judiciais e à obrigação de encerrar a operação — com prejuízo financeiro. O caminho seguro é regularizar a situação coletivamente antes de começar.
Perguntas frequentes sobre Airbnb em condomínio
Meu condomínio pode simplesmente proibir o Airbnb?
Sim, se a convenção proibir ou se a destinação do condomínio for exclusivamente residencial. Segundo o STJ, o uso para hospedagem de curta duração depende de autorização do condomínio, aprovada por dois terços dos condôminos.
A convenção não fala nada sobre Airbnb. Posso alugar?
Pela decisão do STJ, o silêncio da convenção não libera automaticamente. Para explorar a hospedagem de curta duração, é preciso obter a aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia.
Qual a diferença entre alugar por temporada e usar o Airbnb?
A locação por temporada da Lei do Inquilinato é residencial e pontual (até 90 dias). A exploração reiterada e profissional de hospedagem, com alta rotatividade, é tratada como hospedagem atípica e sujeita às regras do condomínio.
O condomínio pode me multar por manter o Airbnb?
Pode, se houver descumprimento da destinação ou perturbação do sossego. As multas seguem os arts. 1.336 e 1.337 do Código Civil, e casos reiterados podem ser levados à Justiça.
Conclusão
O Airbnb em condomínio não é proibido em si, mas também não é um direito absoluto do proprietário. A posição atual do STJ equilibra os interesses: em condomínio residencial, a hospedagem de curta duração depende da vontade da coletividade, manifestada com quórum qualificado. Por isso, tanto o condômino que quer alugar quanto o condomínio que quer organizar (ou barrar) a atividade têm a ganhar ao conhecer as regras e agir pela via correta — a convenção e a assembleia — antes que o conflito chegue ao Judiciário.
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Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica. A possibilidade de locação por Airbnb depende da convenção do condomínio, das deliberações em assembleia e das particularidades de cada caso.