Comprar um imóvel com dívida de condomínio — ou descobrir que o apartamento que você já tem acumulou débitos — é uma situação mais comum e mais perigosa do que parece. Diferente de outras dívidas, a cota condominial não “gruda” apenas na pessoa que deixou de pagar: ela acompanha o próprio imóvel. Isso significa que quem compra pode ser cobrado por débitos que nem sabia que existiam. Neste artigo, explicamos quem responde pela dívida de condomínio, o que diz o STJ, o que acontece em leilão e como se proteger antes de fechar negócio.
A cobrança é apenas uma parte do direito condominial. Veja também como funcionam a convenção de condomínio, as multas e as assembleias.
Dívida de condomínio é uma obrigação “propter rem”
O ponto de partida para entender tudo é este: a dívida de condomínio é uma obrigação propter rem — uma expressão em latim que significa, em bom português, uma obrigação que “segue a coisa”. Ela está vinculada ao imóvel, e não a uma pessoa específica.
Na prática, isso quer dizer que a responsabilidade pelo pagamento passa de dono para dono junto com o imóvel. Não importa quem contraiu a dívida: quem for o titular da unidade responde por ela. É por isso que um comprador desavisado pode acabar pagando a conta de um débito que era do antigo proprietário.
Quem compra imóvel com dívida de condomínio assume o débito?
Em regra, sim. O Código Civil é expresso ao tratar do tema. O art. 1.345 do Código Civil determina: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”
Ou seja: ao comprar o imóvel, você assume também as dívidas condominiais deixadas pelo vendedor — cotas atrasadas, multas e juros. O condomínio pode cobrar do atual proprietário mesmo que a dívida tenha nascido antes da compra.
Isso não significa que você fica sem saída. Quem paga uma dívida que era do vendedor pode cobrá-lo em ação de regresso, buscando reaver o valor. Mas essa é uma segunda batalha — e depende de encontrar o vendedor e de ele ter patrimônio para responder. Por isso, o ideal é sempre verificar a existência de débitos antes de comprar.
E quando há promessa de compra e venda? Quem paga?
Aqui a situação fica mais delicada. Quando existe um compromisso de compra e venda e a posse já foi transferida ao comprador, mas o imóvel ainda não foi registrado em seu nome, surge a dúvida: quem responde pelo condomínio?
O STJ, no julgamento do Tema 886 (recursos repetitivos), firmou que, havendo compromisso de compra e venda, a responsabilidade pelas despesas condominiais pode recair sobre o promissário comprador que recebeu a posse e de cuja transferência o condomínio teve ciência — e não necessariamente sobre o proprietário registrado.
Contudo, em decisões mais recentes, de 2025, o Tribunal reforçou que essa regra não afasta a natureza propter rem da obrigação: o condomínio pode, conforme o caso, cobrar tanto do proprietário registrado quanto do comprador com posse, em responsabilidade concorrente, justamente para não ficar refém de acordos particulares entre as partes. Na dúvida, o imóvel continua respondendo pela dívida.
É um cenário parecido, em lógica, com o do contrato de gaveta: enquanto a titularidade não é regularizada no registro, a insegurança jurídica persiste para todos os envolvidos.
O imóvel pode ser penhorado — até o bem de família
Um detalhe que costuma surpreender: na cobrança de dívida de condomínio, o próprio imóvel pode ser penhorado para quitar o débito, ainda que seja o único bem da família e sirva de moradia.
Isso ocorre porque a Lei nº 8.009/90, que protege o bem de família contra penhora, prevê uma exceção expressa no seu art. 3º, IV: a impenhorabilidade não vale para a cobrança de contribuições condominiais. Em outras palavras, dever condomínio é uma das poucas dívidas capazes de levar à perda do imóvel de moradia.
Comprei imóvel em leilão com dívida de condomínio. Sou responsável?
No leilão judicial, as cotas condominiais anteriores não recebem a mesma solução automática aplicada aos tributos imobiliários. Por sua natureza propter rem, a dívida pode atingir o imóvel ou ser atribuída ao arrematante, especialmente quando o edital prevê expressamente esse encargo. A resposta depende do edital, do processo e das circunstâncias da alienação.
O Tema 1.134 do STJ trata especificamente de tributos incidentes sobre o imóvel vencidos antes da alienação judicial, e não de cotas condominiais. Por isso, não se deve estender automaticamente a mesma tese às despesas de condomínio.
Antes do lance, é essencial conferir quem responderá pelo passivo, como o produto da venda será destinado e se o preço continua vantajoso depois das despesas. Veja o guia completo sobre leilão de imóveis, riscos e direitos do arrematante.
Como se proteger antes de comprar
A boa notícia é que dá para evitar quase todo esse risco com alguns cuidados simples antes de assinar:
- Exija a declaração de quitação do síndico ou da administradora: um documento atualizado informando que não há débitos condominiais pendentes sobre a unidade.
- Peça a certidão de matrícula atualizada: ela pode revelar penhoras já registradas em razão de dívidas de condomínio.
- Inclua cláusula de responsabilidade no contrato: deixe expresso que eventuais débitos anteriores são de responsabilidade do vendedor, com direito de regresso.
- Retenha parte do preço, se houver dívida: quando existir débito, é possível negociar o abatimento ou a quitação como condição do negócio.
- Em leilão, leia o edital inteiro: verifique se há previsão de responsabilidade do arrematante pelos débitos anteriores.
Perguntas frequentes sobre imóvel com dívida de condomínio
Comprei um imóvel e descobri dívida de condomínio antiga. Preciso pagar?
Em regra, sim — a dívida é propter rem e o art. 1.345 do Código Civil responsabiliza o adquirente pelos débitos do antigo dono. Você pode, depois, cobrar o vendedor em ação de regresso pelo que pagou.
O condomínio pode penhorar meu apartamento por dívida?
Pode. A dívida condominial é uma das exceções à proteção do bem de família (art. 3º, IV, da Lei nº 8.009/90), de modo que o próprio imóvel pode ser penhorado para pagar o débito, mesmo sendo a única moradia.
Qual é o prazo para o condomínio cobrar as cotas atrasadas?
O STJ entende que a pretensão de cobrança das cotas condominiais prescreve em cinco anos (art. 206, §5º, I, do Código Civil), contados do vencimento de cada parcela.
Comprei em leilão. Herdo a dívida de condomínio?
Não existe uma resposta segura sem examinar o edital e o processo. Por sua natureza propter rem, a dívida condominial pode repercutir sobre o imóvel e há precedentes que consideram válida a atribuição expressa do passivo ao arrematante. O Tema 1.134 do STJ refere-se a tributos anteriores, não às cotas de condomínio.
Conclusão
A dívida de condomínio tem uma característica que a torna especialmente perigosa: ela segue o imóvel, e não apenas quem deixou de pagar. Comprar sem verificar a existência de débitos pode transformar um bom negócio em prejuízo — inclusive com risco de penhora do próprio imóvel. Com os cuidados certos antes de assinar, e com orientação jurídica quando a dívida já existe, é possível comprar com segurança, negociar o passivo e, se for o caso, buscar do vendedor o que foi pago indevidamente.
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Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica. A responsabilidade por dívidas de condomínio depende dos documentos, da situação registral do imóvel, da existência de posse e das particularidades de cada caso.
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