A convenção de condomínio organiza a vida coletiva e define limites para o uso das unidades e das áreas comuns. Entretanto, ela não atua sozinha: o Código Civil, o regimento interno e as decisões regularmente aprovadas em assembleia também integram o conjunto de regras do condomínio.
Problemas surgem quando uma multa é aplicada sem defesa, uma assembleia delibera assunto que não constava da convocação, o quórum é calculado de forma incorreta ou uma regra interna restringe direitos além do permitido por lei.
Neste guia, você entenderá a diferença entre convenção e regimento interno, os principais quóruns, as regras das assembleias presenciais, virtuais e híbridas e as situações em que uma deliberação pode ser questionada.
O que é a convenção de condomínio?
A convenção de condomínio é o documento fundamental do condomínio edilício. Ela disciplina a contribuição para as despesas, a administração, a competência das assembleias, a forma de convocação, os quóruns e as sanções aplicáveis aos condôminos ou ocupantes.
De acordo com os artigos 1.333 e 1.334 do Código Civil, a convenção deve ser subscrita por titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais para se tornar obrigatória.
A convenção não pode contrariar a lei. Uma cláusula aprovada pelos condôminos pode ser inválida quando viola norma obrigatória, direito de propriedade, dignidade, boa-fé ou jurisprudência consolidada.
A convenção de condomínio precisa ser registrada?
O registro no Cartório de Registro de Imóveis dá publicidade à convenção de condomínio e permite que ela produza efeitos perante terceiros. Porém, a falta de registro não significa que os moradores possam ignorá-la.
A Súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a convenção aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.
Em uma análise documental, é importante conferir a convenção de condomínio registrada, suas alterações posteriores e as atas que aprovaram novas regras. Versões diferentes ou documentos incompletos podem provocar dúvidas sobre o texto efetivamente vigente.
Qual é a diferença entre convenção e regimento interno?
Convenção de condomínio
A convenção de condomínio contém a estrutura jurídica e administrativa do empreendimento. Ela trata de rateio, administração, assembleias, sanções, destinação do edifício e direitos e deveres essenciais.
Regimento interno
O regimento disciplina aspectos práticos da convivência: horários, mudança, uso do salão, piscina, academia, garagem, descarte de resíduos, circulação de prestadores e outras rotinas.
O regimento deve respeitar a convenção, e ambos devem respeitar a legislação. Assim, uma regra interna não pode criar punição incompatível com o Código Civil nem eliminar direitos ligados à propriedade.
Quais são os principais direitos e deveres dos condôminos?
O artigo 1.335 do Código Civil assegura ao condômino o direito de usar, fruir e dispor de sua unidade, utilizar as partes comuns conforme a destinação e participar e votar nas assembleias quando estiver quite.
Por outro lado, o artigo 1.336 estabelece deveres importantes:
- contribuir para as despesas do condomínio;
- não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
- não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas;
- usar a unidade sem prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais;
- respeitar a destinação do edifício.
Esses direitos e deveres também alcançam locatários, familiares, visitantes e outros ocupantes, conforme a situação. O proprietário pode responder perante o condomínio por condutas praticadas por quem utiliza sua unidade.
O síndico pode decidir tudo sozinho?
Não. O síndico representa o condomínio, cumpre e faz cumprir a convenção, cobra contribuições, presta contas, conserva as áreas comuns e executa as deliberações. Contudo, decisões reservadas à assembleia não podem ser substituídas pela vontade individual do administrador.
Despesas urgentes podem exigir atuação imediata. Já obras, alterações da convenção, mudança de destinação e outras matérias relevantes dependem dos quóruns legais ou convencionais.
O síndico deve prestar contas anualmente e quando exigido na forma adequada. Segundo o STJ, um condômino isoladamente não possui legitimidade para ajuizar ação de exigir contas contra o administrador; a prestação é devida à coletividade reunida em assembleia. Se o síndico não convocar a reunião anual, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
Como funciona a convocação da assembleia?
A convocação deve observar a convenção e alcançar todos os condôminos. O artigo 1.354 do Código Civil determina que a assembleia não poderá deliberar se todos não forem convocados.
O edital precisa indicar data, horário, local ou plataforma e ordem do dia com clareza suficiente. Expressões genéricas como “assuntos gerais” não devem servir para aprovar obras relevantes, multas extraordinárias, mudança de destinação ou alteração da convenção sem aviso específico.
Para reduzir o risco de nulidade, o condomínio deve preservar comprovantes de envio, lista de presença, procurações, votos, documentos apresentados e ata. O meio de convocação pode variar conforme a convenção: carta, protocolo, e-mail, aplicativo ou combinação de canais.
Quem pode votar na assembleia?
Em regra, o condômino quite pode votar. O inadimplente não participa das deliberações com voto, conforme o artigo 1.335, inciso III, do Código Civil.
A representação por procuração deve observar a convenção e o edital. É recomendável verificar poderes, identificação, assinatura e eventuais limites ao número de procurações por representante.
Quando a unidade possui mais de um proprietário, os coproprietários devem organizar uma manifestação única. Em caso de inventário, usufruto, compromisso de compra e venda ou locação, a legitimidade para votar depende dos documentos e da matéria discutida.
Quais são os quóruns mais importantes?
Não existe um único quórum para todas as decisões. A contagem também pode considerar condôminos, unidades ou frações ideais, conforme a regra aplicável. Entre as hipóteses mais comuns estão:
- deliberações comuns: em primeira convocação, maioria dos presentes que represente ao menos metade das frações ideais; em segunda convocação, maioria dos presentes, salvo quórum especial;
- alteração da convenção: dois terços dos votos dos condôminos;
- mudança da destinação do edifício ou da unidade: dois terços dos votos dos condôminos;
- obras úteis: maioria dos condôminos;
- obras voluptuárias: dois terços dos condôminos;
- obras necessárias: podem ser realizadas pelo síndico e, em caso de omissão ou impedimento, por qualquer condômino, observadas as regras de urgência e comunicação;
- destituição do síndico: maioria absoluta dos membros da assembleia especialmente convocada, nas hipóteses legais;
- multa por descumprimento reiterado: três quartos dos condôminos restantes, quando aplicável o artigo 1.337.
A Lei nº 14.405/2022 atualizou o artigo 1.351 do Código Civil. Desde então, a mudança de destinação do edifício ou da unidade, assim como a alteração da convenção, exige dois terços dos votos — e não mais unanimidade.
Assembleia virtual ou híbrida é válida?
Sim. A Lei nº 14.309/2022 incluiu o artigo 1.354-A no Código Civil e autorizou assembleias eletrônicas, desde que a convenção não as proíba e sejam preservados os direitos de voz, debate e voto.
A convocação deve explicar como acessar a reunião, manifestar-se e votar. A assembleia também pode ser híbrida, reunindo participantes presenciais e virtuais no mesmo ato.
Problemas de conexão alheios ao controle da administração não geram automaticamente responsabilidade do condomínio. Porém, falhas do sistema, ausência de instruções claras, impossibilidade de votar ou falta de registro dos resultados podem comprometer a validade da deliberação.
O que é assembleia em sessão permanente?
Quando uma matéria exige quórum especial e ele não é alcançado, a maioria dos presentes pode converter a reunião em sessão permanente, desde que cumpra os requisitos do artigo 1.353 do Código Civil.
É preciso definir a continuação, convocar os ausentes, elaborar ata parcial e preservar os votos já registrados. A assembleia deve ser concluída no prazo total de até 90 dias contado da abertura inicial.
Como uma multa condominial deve ser aplicada?
A multa exige fundamento na lei, na convenção ou no regimento, além de prova da conduta e respeito ao procedimento aplicável. Notificação genérica, ausência de identificação do fato ou penalidade desproporcional pode justificar contestação.
No REsp 1.365.279/SP, o STJ decidiu que a aplicação da multa por comportamento antissocial deve assegurar ao condômino a possibilidade de defesa. A gravidade da sanção não combina com punição automática e sem contraditório.
A defesa não impede o condomínio de agir diante de infrações comprovadas. Ela permite que o morador conheça a acusação, apresente documentos e questione erros antes ou conforme o procedimento previsto para a decisão final.
O inadimplente pode ser proibido de usar áreas comuns?
Não como forma de cobrança. No REsp 1.699.022/SP, o STJ considerou ilícito impedir o condômino inadimplente e sua família de utilizar áreas comuns de lazer para forçar o pagamento.
O condomínio possui instrumentos próprios de cobrança, como multa moratória, juros, correção, ação judicial e eventual penhora do imóvel. O inadimplemento também impede o voto, mas não autoriza exposição vexatória ou restrições sem amparo legal.
Para entender quem responde pelos valores e quais cuidados devem ser tomados na compra, leia nosso artigo sobre imóvel com dívida de condomínio.
A convenção pode proibir animais?
Uma proibição genérica de qualquer animal pode ser abusiva. No REsp 1.783.076/DF, o STJ afastou a restrição quando o animal não apresentava risco à segurança, à higiene, à saúde ou ao sossego.
Isso não impede regras razoáveis de circulação, uso de guia, limpeza e responsabilização por danos. Também não protege situações concretas de barulho excessivo, agressividade, falta de higiene ou risco aos demais moradores.
O que decidiu o STJ sobre Airbnb em condomínio em 2026?
Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ uniformizou o tema no REsp 2.121.055/MG. O tribunal entendeu que a utilização reiterada e profissional da unidade em contratos atípicos de curta estadia descaracteriza a destinação residencial e depende de previsão aprovada por dois terços dos condôminos.
A decisão não afirma que todo anúncio em plataforma digital possui a mesma natureza. O meio utilizado para anunciar não é suficiente: devem ser analisados duração, frequência, serviços, profissionalização e conteúdo da convenção.
Consulte a decisão oficial do STJ sobre estadias curtas e veja nossa análise específica sobre Airbnb em condomínio.
Quando uma assembleia pode ser anulada?
Uma deliberação pode ser questionada quando existe irregularidade capaz de influenciar a formação da vontade coletiva. Exemplos frequentes incluem:
- falta de convocação de um ou mais condôminos;
- deliberação de matéria relevante fora da ordem do dia;
- quórum inferior ao exigido pela lei ou convenção;
- votos de pessoas sem legitimidade ou procurações inválidas;
- impedimento indevido do direito de voz ou voto;
- divergência relevante entre o que foi decidido e o conteúdo da ata;
- decisão contrária à lei, à convenção ou ao direito de propriedade;
- abuso de maioria ou finalidade estranha ao interesse condominial.
Nem toda falha formal leva automaticamente à anulação. É necessário avaliar a gravidade, o prejuízo, a boa-fé, a possibilidade de correção e o prazo para agir. Por isso, atas, editais, comprovantes de convocação e documentos da votação devem ser analisados em conjunto.
Como impugnar uma multa ou decisão da assembleia?
O primeiro passo é reunir a convenção, o regimento, o edital, a ata, notificações, boletos, gravações permitidas, mensagens e outras provas. Depois, é recomendável apresentar pedido escrito de esclarecimento, defesa ou reconsideração conforme o procedimento interno.
Se a irregularidade persistir, pode ser cabível ação judicial para suspender ou anular a deliberação, afastar a multa, obter documentos ou impedir dano iminente. A urgência depende dos efeitos concretos: início de obra, cobrança, restrição, contratação ou alteração da rotina.
O morador não deve simplesmente ignorar boletos ou notificações. Uma resposta documentada reduz o risco de cobrança crescente e demonstra que a controvérsia foi apresentada ao condomínio.
Condomínio edilício é diferente de condomínio entre coproprietários?
Sim. O condomínio edilício envolve unidades autônomas e partes comuns, como ocorre em prédios e muitos conjuntos residenciais. Já o condomínio comum surge quando duas ou mais pessoas compartilham a propriedade do mesmo bem sem essa divisão.
Quando herdeiros, ex-cônjuges ou outros coproprietários não desejam permanecer vinculados, as soluções podem envolver divisão, venda ou ação própria. Veja o conteúdo sobre extinção de condomínio.
Checklist para analisar uma questão condominial
- obtenha a convenção registrada e todas as alterações;
- confira o regimento interno e as atas relacionadas ao tema;
- verifique quem convocou a assembleia e como os condôminos foram avisados;
- compare a ordem do dia com a deliberação registrada na ata;
- identifique o quórum legal e a forma correta de contagem;
- confira presença, procurações e situação dos votantes;
- reúna notificações, imagens, mensagens e comprovantes;
- apresente manifestação escrita e guarde o protocolo;
- avalie rapidamente se a decisão está produzindo dano imediato.
Perguntas frequentes
A assembleia pode alterar o regimento interno?
Em regra, sim, respeitando a forma e o quórum previstos na convenção e a matéria discutida. Se a mudança atingir conteúdo próprio da convenção ou restringir significativamente o direito de propriedade, pode ser necessário o quórum qualificado.
Uma decisão aprovada pela maioria sempre é válida?
Não. A maioria deve respeitar a lei, a convenção, os quóruns especiais, a ordem do dia e os direitos individuais. Uma decisão abusiva ou aprovada por procedimento irregular pode ser questionada.
O síndico pode aplicar multa sem assembleia?
Depende do tipo de infração, da convenção e da penalidade. Multas ordinárias podem estar inseridas nas atribuições administrativas, enquanto as hipóteses do artigo 1.337 exigem deliberação com quórum específico. Em qualquer caso, deve haver fundamento, prova e oportunidade de defesa.
Inquilino pode participar da assembleia?
A participação e o voto dependem da matéria, da procuração e das regras aplicáveis. Para evitar impugnação, o locatário deve apresentar documento que comprove poderes para representar o proprietário quando isso for necessário.
Para conhecer as obrigações do proprietário e do inquilino desde a assinatura até a devolução das chaves, consulte o guia sobre contrato de locação residencial e comercial.
A ata precisa ser registrada em cartório?
O registro não é requisito universal para a validade de toda ata, mas pode ser exigido para atos específicos, facilitar a prova e atender bancos, cartórios ou terceiros. O conteúdo deve retratar fielmente a reunião e permanecer acessível aos condôminos.
Análise jurídica do caso concreto
Questões condominiais raramente se resolvem pela leitura de uma única cláusula. É necessário confrontar a convenção, o regimento, o Código Civil, a convocação, a ata, o quórum e a prova da situação concreta.
Uma orientação preventiva pode ajudar o condomínio a realizar assembleias válidas e aplicar regras proporcionais. Para o condômino, a análise permite identificar abusos, organizar a defesa e escolher a medida adequada antes que o conflito aumente.
Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica. A validade das regras, multas e deliberações depende dos documentos e das circunstâncias específicas de cada condomínio.
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