O contrato de compra e venda de imóvel define muito mais do que o preço. Ele deve organizar documentos, pagamento, entrega das chaves, responsabilidade por dívidas, regularização, consequências do inadimplemento e o caminho até o registro da propriedade.
Um modelo genérico ou uma cláusula mal redigida pode deixar o comprador sem financiamento, obrigar o vendedor a responder por despesas posteriores à posse ou transformar uma irregularidade documental em processo judicial.
Neste guia, você entenderá o que conferir antes de assinar, quais cláusulas são essenciais, a diferença entre contrato, escritura e registro e como reduzir os riscos da compra ou da venda de um imóvel.
Se o imóvel apresentar defeitos após a entrega, consulte também o guia sobre vícios construtivos no imóvel, vícios ocultos e prazos para reclamar.
O que é contrato de compra e venda de imóvel?
O contrato de compra e venda é o negócio pelo qual o vendedor se compromete a transferir o imóvel e o comprador se obriga a pagar um preço em dinheiro. A disciplina geral começa no artigo 481 do Código Civil.
Dependendo do momento e da forma escolhida, o documento pode ser uma promessa ou compromisso de compra e venda, um instrumento com condições ainda pendentes ou a própria escritura pública definitiva.
Assinar o contrato não substitui automaticamente a escritura nem o registro. No Brasil, a propriedade imobiliária é transferida com o registro do título na matrícula do imóvel.
Contrato, promessa, escritura e registro são a mesma coisa?
Não. Esses documentos e atos podem fazer parte da mesma negociação, mas cumprem funções diferentes.
Proposta ou reserva
A proposta apresenta condições para o negócio. Dependendo do conteúdo e da aceitação, pode produzir obrigações. Uma ficha chamada “reserva” também merece leitura cuidadosa, principalmente quando prevê pagamento de sinal, prazo ou perda de valores.
Promessa de compra e venda
A promessa estabelece a obrigação de celebrar ou viabilizar a transferência definitiva depois do cumprimento das condições, como quitação, financiamento, apresentação de documentos ou conclusão da obra.
Para aprofundar essa etapa, consulte o artigo sobre promessa de compra e venda e proteção do comprador.
Escritura pública
Em regra, o artigo 108 do Código Civil exige escritura pública para negócios que envolvam direitos reais sobre imóveis com valor superior a 30 salários mínimos, salvo as exceções previstas em lei. Contratos de financiamento imobiliário, por exemplo, podem ter força de escritura pública quando a legislação específica assim determina.
Registro na matrícula
O registro é o ato que transfere a propriedade perante terceiros. Conforme o artigo 1.245 do Código Civil, enquanto o título não for registrado, o vendedor continua sendo considerado proprietário do imóvel.
Veja também nosso guia sobre a diferença entre escritura e registro de imóvel.
O que deve ser analisado antes de assinar?
A análise precisa alcançar o imóvel, o vendedor, o comprador e a própria forma de pagamento. Entre os principais pontos estão:
- matrícula atualizada do imóvel;
- titularidade e poderes de quem está vendendo;
- estado civil e regime de bens das partes;
- penhoras, hipotecas, usufrutos, indisponibilidades e alienação fiduciária;
- ações, execuções ou circunstâncias capazes de atingir o negócio;
- débitos de IPTU, condomínio e outros encargos;
- regularidade da construção e correspondência com a matrícula;
- ocupação, locação ou posse de terceiros;
- origem dos recursos e viabilidade do financiamento;
- condições para escritura, registro e entrega das chaves.
Essa conferência deve ocorrer antes do sinal ou, quando isso não for possível, o contrato precisa prever uma condição clara que permita encerrar o negócio e devolver os valores se a documentação não for aprovada.
Por que a matrícula atualizada é indispensável?
A matrícula reúne a descrição do imóvel, a cadeia de proprietários e os atos registrados ou averbados. Ela pode revelar hipoteca, penhora, indisponibilidade, usufruto, promessa registrada, alienação fiduciária, ações e outras restrições.
O artigo 54 da Lei nº 13.097/2015 reforça a concentração dos atos na matrícula e protege, dentro dos limites legais, o terceiro de boa-fé contra situações não registradas ou averbadas.
A lei também estabelece que certidões forenses ou de distribuidores não são exigidas para a validade do negócio ou para caracterizar a boa-fé do adquirente. Isso não significa que toda investigação adicional seja inútil. Em operações de maior risco, certidões e pesquisas podem revelar problemas, permitir ajustes no contrato ou levar o comprador a não prosseguir.
A matrícula limpa garante uma compra sem risco?
Não existe garantia absoluta. A matrícula é o documento central, mas a boa-fé não protege fraude, falsidade ou situações legalmente excepcionadas.
Em 2024, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que o legítimo proprietário poderia reivindicar um imóvel cujo registro anterior foi cancelado porque se baseava em escritura inexistente. Naquele caso, a boa-fé do comprador posterior não prevaleceu sobre a regra do artigo 1.247 do Código Civil. O julgamento foi divulgado pelo STJ em notícia oficial.
Por isso, negócios com procurações antigas, transmissões recentes, valores incompatíveis, vendedor representado por terceiros ou documentos divergentes exigem atenção reforçada.
Quais cláusulas são essenciais?
Identificação das partes e capacidade
Em primeiro lugar, o contrato deve identificar corretamente comprador, vendedor, cônjuges, representantes e empresas. Quando uma pessoa assina por procuração, é necessário verificar autenticidade, vigência e poderes específicos para vender, receber e dar quitação.
Descrição completa do imóvel
Matrícula, cartório, cadastro municipal, endereço, área, vagas de garagem, benfeitorias e acessórios precisam corresponder aos documentos. Se móveis ou equipamentos fizerem parte do negócio, relacione-os em anexo.
Preço, sinal e forma de pagamento
Além disso, o documento deve indicar valor total, sinal, parcelas, datas, correção, dados de pagamento e condição para liberação do dinheiro. Pagamentos a terceiros devem ter causa e autorização expressas.
Financiamento e condição suspensiva
Por isso, se a compra depende de financiamento, esclareça o que ocorrerá se o crédito for negado ou se o banco avaliar o imóvel abaixo do preço. Sem uma cláusula adequada, a recusa do financiamento pode não liberar automaticamente o comprador de suas obrigações.
Documentação e prazo para sanar pendências
É recomendável definir quais documentos serão apresentados, quem corrigirá divergências e até quando. O contrato também deve explicar o destino do sinal se surgir uma restrição impeditiva.
Posse, chaves e riscos
Indique a data de entrega das chaves, o estado em que o imóvel será entregue, a responsabilidade por danos e o que acontece se o vendedor ou ocupante não desocupar no prazo.
Tributos, condomínio e despesas
O contrato deve estabelecer a data de corte para IPTU, condomínio, consumos e demais despesas. Também precisa atribuir ITBI, escritura, registro, corretagem e certidões.
Inadimplemento, multa e resolução
Por fim, atraso, falta de documentos, recusa da escritura, não liberação do imóvel e descumprimento de outras obrigações devem ter consequências proporcionais e coerentes. Multa, juros, correção, prazo de tolerância e forma de notificação precisam ser compatíveis entre si.
Declarações e garantias
O vendedor pode declarar a situação do imóvel, a inexistência de negócios anteriores, a regularidade dos documentos e a responsabilidade por evicção. O comprador, por sua vez, declara conhecer o estado físico e documental efetivamente verificado, sem renunciar genericamente a direitos que a lei protege.
Quem paga escritura, registro e ITBI?
Na ausência de cláusula diferente, o artigo 490 do Código Civil atribui ao comprador as despesas de escritura e registro e ao vendedor as despesas da tradição, isto é, da entrega.
O ITBI normalmente cabe ao adquirente, conforme a legislação municipal. Porém, as partes podem distribuir contratualmente algumas despesas, desde que respeitem as obrigações perante o poder público e deixem a divisão clara.
O que são arras ou sinal?
Nesse contexto, o sinal pode funcionar como início de pagamento e confirmação do negócio. Os artigos 417 a 420 do Código Civil disciplinam as arras e suas consequências.
O efeito depende da redação. Arras confirmatórias reforçam um contrato sem direito de arrependimento. Arras penitenciais estão associadas a um direito de desistência expressamente previsto. Usar apenas a palavra “sinal” sem definir sua natureza pode gerar conflito.
Também é preciso evitar a cumulação indevida de penalidades com a mesma finalidade. O STJ possui precedentes que afastam a cobrança simultânea de arras indenizatórias e cláusula penal compensatória quando isso produz dupla punição pelo mesmo inadimplemento.
Uma das partes pode desistir depois de assinar?
Por outro lado, não existe um direito geral e automático de arrependimento em toda compra e venda de imóvel. A possibilidade e o custo do desfazimento dependem da natureza do contrato, das cláusulas, do motivo, de eventual relação de consumo e da legislação específica.
Se houver culpa de uma das partes, podem incidir multa, perdas e danos ou efeitos das arras. Em empreendimentos sujeitos à Lei do Distrato, existem regras específicas. Já contratos garantidos por alienação fiduciária podem seguir o procedimento da Lei nº 9.514/1997.
Em 2025, o STJ afetou o Tema Repetitivo nº 1.348 para definir a legislação aplicável à desistência do comprador em contratos garantidos por alienação fiduciária antes da constituição em mora. Até a última atualização oficial consultada, a questão ainda aguardava julgamento. Portanto, a resposta exige verificar o contrato, o registro da garantia e o estágio do caso.
Quando o problema é encerrar o negócio, consulte também nosso conteúdo sobre distrato imobiliário.
O que acontece se o financiamento for negado?
A negativa do banco não desfaz automaticamente um contrato entre particulares. Se o negócio depende do financiamento, essa condição deve constar de forma objetiva, com prazo, documentos exigidos e regra sobre devolução do sinal.
Também é prudente definir o que ocorre quando o financiamento é aprovado por valor menor do que o esperado. Sem previsão, o comprador pode ser obrigado a complementar a diferença com recursos próprios ou enfrentar as penalidades do contrato.
O comprador assume dívidas do imóvel?
Além disso, algumas obrigações acompanham o bem. O artigo 1.345 do Código Civil prevê que o adquirente da unidade responde pelos débitos condominiais do alienante, inclusive multas e juros.
Em 2025, a Segunda Seção do STJ confirmou que, quando a promessa não está registrada, vendedor e comprador podem possuir legitimidade concorrente perante o condomínio mesmo após a entrega da posse. A decisão reforça a importância de quitar os débitos, comunicar a mudança e registrar a aquisição.
Para compreender os detalhes, leia o artigo sobre imóvel com dívida de condomínio.
O que é fraude à execução?
A compra pode ser questionada quando o vendedor aliena patrimônio em situação que caracteriza fraude à execução. A análise envolve o processo existente, o registro de constrições ou averbações e o conhecimento do adquirente.
A Súmula nº 375 do STJ estabelece que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. Entretanto, isso não transforma toda compra sem restrição aparente em operação isenta de risco.
Negociações com preço muito abaixo do mercado, pagamento sem rastreabilidade, relação próxima com o vendedor, ações conhecidas ou sinais evidentes de insolvência exigem cautela. A boa-fé também se demonstra pela conduta concreta do comprador.
Venda de imóvel entre familiares exige cuidado especial?
Sim. O artigo 496 do Código Civil considera anulável a venda de ascendente para descendente sem consentimento expresso dos demais descendentes e do cônjuge do vendedor, ressalvadas as exceções legais.
Além disso, a alienação de imóvel por pessoa casada pode exigir autorização do cônjuge, conforme o regime de bens e o artigo 1.647 do Código Civil. Em imóveis herdados, é preciso conferir se o inventário terminou e quem possui poderes para vender.
E se houver diferença na área do imóvel?
O artigo 500 do Código Civil disciplina situações em que o preço foi estabelecido por medida de extensão e a área real não corresponde à indicada. Conforme o contrato e a relevância da diferença, o comprador pode discutir complemento de área, abatimento proporcional ou resolução.
Quando a área aparece apenas como referência e a venda ocorre pelo imóvel como um todo, a solução pode ser diferente. Planta, cadastro municipal, construção e matrícula devem ser confrontados antes da assinatura.
Se houver divergência documental, pode ser necessário um procedimento de retificação de matrícula ou outra medida de regularização.
O que fazer quando o imóvel possui irregularidades?
Construção não averbada, matrícula sem individualização, inventário pendente, parcelamento irregular, divergência de área ou titularidade desatualizada não devem ser escondidos em uma cláusula genérica.
O contrato precisa identificar o problema, definir quem fará a correção, estabelecer prazo e condicionar o pagamento ou a escritura à solução. Dependendo da pendência, a compra pode ser inviável para financiamento.
Conheça as alternativas no guia sobre regularização de imóveis.
E se o vendedor não assinar a escritura?
Se o comprador cumpriu suas obrigações e o vendedor se recusa, desapareceu, faleceu ou encerrou suas atividades, pode ser possível exigir o cumprimento do contrato.
A adjudicação compulsória judicial ou extrajudicial pode substituir a manifestação necessária à transferência, desde que o caso atenda aos requisitos. Veja nosso artigo sobre adjudicação compulsória de imóvel.
Checklist antes de assinar o contrato
- confira a matrícula atualizada diretamente no Registro de Imóveis;
- verifique identidade, estado civil e poderes do vendedor;
- analise débitos, gravames, processos e ocupantes;
- compare área construída, cadastro municipal e matrícula;
- confirme a viabilidade do financiamento antes de assumir obrigação definitiva;
- registre por escrito tudo o que foi prometido na negociação;
- defina preço, sinal, pagamentos e condições de liberação;
- estabeleça a data de posse e a divisão das despesas;
- preveja solução para documentação recusada ou crédito negado;
- não faça pagamentos sem identificação do destinatário e recibo;
- registre o título assim que estiver apto.
Perguntas frequentes
Contrato particular transfere a propriedade?
Não por si só. Ele pode criar obrigações e, em situações previstas em lei, servir como título. Porém, a propriedade imobiliária é transferida pelo registro do título adequado na matrícula.
Precisa reconhecer firma?
O cartório pode exigir o reconhecimento de firma, e as partes também podem adotá-lo como medida de segurança. Ele confirma a assinatura conforme a modalidade utilizada, mas não corrige conteúdo inválido, falta de poderes ou irregularidade do imóvel.
Duas testemunhas são obrigatórias?
A ausência de testemunhas não torna automaticamente todo contrato inválido. Entretanto, duas testemunhas podem conferir ao instrumento particular força executiva nos termos do Código de Processo Civil, além de reforçar a prova da contratação.
Posso usar um modelo encontrado na internet?
Um modelo pode servir como referência, mas não identifica riscos específicos de matrícula, financiamento, ocupação, inventário, condomínio ou forma de pagamento. Cláusulas incompatíveis com o caso podem criar uma falsa sensação de segurança.
Quem escolhe o cartório?
Em regra, as partes podem lavrar a escritura no Tabelionato de Notas que escolherem. O registro, entretanto, deve ocorrer no Registro de Imóveis competente pela localização do bem.
É possível assinar eletronicamente?
Sim, conforme o tipo de documento, a plataforma, as assinaturas exigidas e a aceitação pelo órgão ou instituição que receberá o título. A assinatura eletrônica não dispensa a forma pública quando a lei a exige.
Análise individual da compra e venda
O contrato de compra e venda de imóvel deve refletir a documentação e a dinâmica real do negócio. Valor, financiamento, estado civil, posse, débitos, regularização e registro não podem ser tratados como detalhes.
Uma revisão preventiva permite identificar riscos, negociar garantias e estabelecer um caminho claro até a entrega e o registro. Depois da assinatura ou do pagamento do sinal, as alternativas podem ficar mais limitadas e mais caras.
Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica. A validade, a forma e os efeitos do contrato dependem dos documentos, das partes, do imóvel e das circunstâncias específicas.
Fale com o escritório
Antes de comprar, vender ou pagar o sinal, entre em contato com o escritório pelo WhatsApp e envie as informações iniciais da negociação.